Cum să investești inteligent în imobiliare
E un lucru știut, românii au simțul proprietății. Potrivit Eurostat, 95% dintre români au în proprietate o locuință. La nivel european, 70% dintre cetățenii UE erau proprietari cu acte în regulă, iar 30% – locuia în chirie. Ținând cont de aceste date, Laurențiu Mihai a vorbit cu Dragoș, care are 30 de ani, este din București și activează ca investitor imobiliar, pentru a afla de ce criterii ține cont atunci când vrea să cumpere un imobil. Data construcției, dacă este izolat sau nu, decomandat sau nedecomandat, sau ce se regăsește în apropiere (stație de metrou, o fabrică, facultate, școală sau grădiniță) – sunt premisele de care ține cont Dragoș atunci când face o nouă achiziție.
Experiența e cea mai bună lecție financiară
Au fost mai multe momente de-a lungul timpului în care am realizat că educația financiară este cheia către reușită. Însă, pe mine m-au marcat două momente care au coincis, respectiv citirea cărților lui Robert Kiyosaki și încasarea primelor salarii. Spun acest lucru pentru că, la locul de muncă, aveam peste 40 de colegi care, deși aveau venituri mai mari decât ale mele și mult peste media pe țară, se plângeau că nu le ajung banii. Cărțile lui Kiyosaki mi-au deschis mintea. Atunci mi-a fost foarte simplu să realizez că majoritatea oamenilor achiziționează multe bunuri de care nu au neapărat nevoie, contractează și prelungesc credite și cumpără „lucruri pasive”.
Un alt moment revelator a fost când o colegă de birou „m-a certat” pentru că nu am deschis un depozit bancar pentru copilul meu, în care să îi transfer alocația și alte câteva sute de lei în plus, astfel încât el la 18 ani să aibă o sumă de bani la dispoziție. I-am explicat atunci că, decât să fiu tot eu cel care cotizează atâta timp, pentru o dobândă de 1-2% pe an (impozabilă), la o rată de inflație medie anuală de circa 4%, mai bine contractez un credit ipotecar pe 18 ani, achiziționez un imobil pe care să îl închiriez, din care să acopăr rata și la majoratul copilului îi voi preda imobilul (neafectat atât de mult de inflație, poate chiar cu o valoare mai mare) și, foarte important, fără să fiu nevoit să pun vreun ban din buzunar lunar.
Primele investiții
Primul pas efectiv în investiții l-am făcut economisind banii. Am început cu un depozit bancar, unde primeam 250 euro anual, timp de 5 ani, la fiecare 1000 euro depozitați. Asta a însemnat un randament de 25% anual, plus dobânda standard.
În paralel, am citit despre investițiile peer-to-peer. Am deschis mai multe conturi pe platforme diferite și am investit sume de aproximativ 100 euro lunar în fiecare dintre acestea, timp de aproape un an de zile. Însă, am realizat că nu sunt potrivite pentru mine, întrucât nu aveam aproape niciun control asupra banilor, randamentele prezentate erau umflate și am mai avut și investiții din care mai am de recuperat bani și astăzi.
Cu banii retrași și cu alte economii, am strâns pentru un avans și am achiziționat primul imobil, un apartament. Arăta destul de bine și l-am prins cumva la „ofertă”, am făcut mici îmbunătățiri și l-am închiriat imediat pentru suma de 1.500 lei lunar, rata fiind de 1.350 ron.
Randamentul putea fi mult mai mare dacă mergeam pe un credit de 30 ani, însă am optat pe 20 ani. Însă, fiind prima mea investiție, am zis să încerc așa. Ba mai mult, am făcut plăți anticipate și am folosit velocity banking astfel încât am ajuns să reduc perioada de creditare la doar 14 ani de credit.
Sfaturi pentru tinerii investitori
Cred că este foarte important ca, înainte să investești într-un imobil, să te documentezi foarte amănunțit. Trebuie să știi ce imobil să achiziționezi, să analizezi data construcției, dacă este izolat sau nu, decomandat sau nedecomandat, renovat sau nu etc. E importantă locația în care se află, dacă vorbim de un cartier vechi sau unul nou construit, cum sunt vecinii, ce se regăsește în apropiere, poate o stație de metrou, o fabrică, uzină, facultate, școală sau grădiniță.
La fel de important este targetul pe care îl vizezi în postura de chiriași – dacă te adresezi studenților, angajaților, cuplurilor, persoanelor cu posibilități financiare ridicate, precum și prețul corect al imobilului, ce chirie poți încasa și alte aspecte mai în detaliu.
Abordarea corectă a investițiilor
Prima chestiune foarte importantă este să cunosc cât pot de bine domeniul și să investesc acolo unde îmi face plăcere. Al doilea lucru din filosofia mea spune că este mai riscant dacă aleg să nu investesc deloc.
O strategie smart este să fac plăți anticipate în cazul creditului curent decât să stau cu banii într-un cont de economii pentru următorul avans. Am realizat că este mai profitabil astfel și, la momentul oportun, îl refinanțez și obțin chiar mai mult decât aș fi putut strânge în aceeași perioadă.
Desigur că trebuie să fim extrem de atenți cu investițiile atunci când achiziționăm un imobil, precum și după. Trebuie să ținem cont de toate aspectele, momentul achiziției este în strânsă legătură cu prețul. Nu trebuie să ne grăbim și să cumpărăm primul imobil vizionat. Cu cât vezi mai multe, cu atât îți faci o idee mai bună. Însă, rezultatul final este cel mai important, respectiv chiria. Atâta timp cât chiria îți aduce un randament mare, nu mai contează nici prețul și nici momentul. Dar, în același timp, trebuie să avem în vedere faptul că și chiriașul este o altă persoană și trebuie tratat în consecință. Ca strategie, eu prefer să mai las din preț și să am chiriași serioși, decât să închiriez în grabă oricui și să trag ponoase ulterior.
Chirie sau rată pentru casă
Alegerea diferă foarte mult de la o persoană la alta. Eu aș opta întotdeauna pentru achiziția unei case personale, decât să plătesc chirie și după atâția ani să nu mă aleg cu nimic. Fie că vorbim de rată la bancă sau de chirie, suma de bani este aproape aceeași și oricum suntem nevoiți să o plătim pentru a locui într-un imobil. Însă, după o perioadă de 10, 20 sau 30 ani, cel puțin rămâi cu apartamentul/casa, iar copii tăi nu mai sunt nevoiți să facă un alt credit, de principiu. În această situație, eu o văd clar o investiție.
Eu nu am dispus de sume mari de bani dintr-o dată pentru a achiziționa un imobil cu banii jos. Dar dacă aș fi avut, cel mai probabil îmi făceam un calcul simplu. Dacă obțin un randament din investițiile mele, oricare ar fi acelea, cu cel puțin 1 procent peste dobânda creditului, atunci aș merge pe credit, iar restul banilor i-aș investi unde știu eu mai bine. Dacă aș avea un business care promite mult, atunci cu siguranță mi-aș investi energia și o mare parte a banilor în afacere și aș face credit pentru imobil.
Aperitive financiare
- Începe de tânăr să investești în educație financiară: citește sau ascultă cărți, podcasturi sau urmărește video-uri, participă la cursuri în domeniu, înconjoară-te de oameni cu aceleași scopuri precum ale tale. De asemenea, fă primele investiții, care să îți aducă venituri pasive. După ce apare primul copil, o mare parte din timpul și energia ta se va canaliza în această direcție. În plus, vei deveni mai reticient cu investițiile, iar gradul de risc asumat va scădea și odată cu el și randamentul. Până la acel moment, ar fi bine să ai deja un avans.
- Ne place să recunoaștem sau nu, întreaga viață se învârte în jurul banilor. Cu cât înveți mai mult despre bani, cu atât vor apărea mai multe oportunități de investiție. Totodată, cunoscând mai multe despre acest subiect, poți trece prin propriul filtru ideile și posibilitățile ce apar. Dar, în același timp, nu lua de bun tot ce auzi sau citești. Mergi pe principiul „be a student, not a follower”. Nu copia o idee, ci adună mai multe, asimilează-le și ia decizia pe care o consideri cea mai potrivită pentru tine.
